Diagnóstico Barrio Prado 2006. PEPP

Diagnostico Barrio Prado 2006

Prado en fotos

Adopción Plan Parcial Prado: Preguntas y respuestas

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Plan Parcial Barrio Prado Marzo de 2009

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Diagnostico Barrio Prado

1. Diagnostico Barrio Prado 2006

(Hacer click en el título para abrir el documento)

El Plan Especial de Protección Patrimonial (PEPP) es un plan complementario del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) orientado a identificar, valorar, proteger y asegurar la permanencia del patrimonio cultural inmueble municipal. El alcance de este plan es municipal, es decir, incluye el patrimonio localizado tanto en el área urbana como rural. 

El Barrio Prado constituye un caso especial de análisis del PEPP, por constituir el único sector de la ciudad previamente considerado como de “conservación arquitectónica y urbanística”.

Este documento constituye un avance en la formulación de dicho plan y presenta la visión

de diagnóstico, actualmente en proceso de complementación con la definición del conjunto

de propuestas del PEPP para el barrio.

CONSERVACIÓN DE PRADO COMO CONJUNTO URBANO DE ALTO VALOR

ARQUITECTÓNICO, URBANÍSTICO Y PAISAJÍSTICO...

Planeación municipal de nuestra ciudad, con visión futurista ha posibilitado la definición del proyecto de conservación de los valores arquitectónico, urbanístico y paisajístico del Barrio Prado para nuestra Ciudad.
El proyecto consolida y enriquece la identidad cultural de Medellín. Está claramente encaminado hacia la proyección y consolidación de la Ciudad como referente turístico importante.
Los propietarios nos sentimos orgullosos de ser parte vital de esta visión de Medellín. Y dado que queremos un futuro mejor para nuestra Ciudad, barrio y patrimonio, estamos comprometidos racionalmente con el proyecto.
El presente informe obedece a la solicitud, por parte de los líderes de la Ciudad interesados en el logro del proyecto, de expresarnos con respecto a la problemática de nuestro sector.
Actualmente hay desequilibrios en el Barrio que deben ser identificados y resueltos para propiciar una dinámica proactiva hacia la conservación del barrio y su proyección hacia un espacio de interés urbanístico y cultural para todos en el futuro cercano.

SITUACIÓN ACTUAL DE LAS PROPIEDADES

El Barrio Prado esta conformado principalmente por casas hermosas externa e internamente, de amplias áreas y detalles característicos de una época memorable. Por lo anterior y a diferencia de barrios más modernos presenta características muy especiales en lo estructural y en lo social, asuntos que requieren ser cuidadosamente analizados y oportunamente manejados en pro de conducir adecuadamente el Barrio hacia lo pretendido.
Las casas del Barrio fueron construidas antes de 1940 y planeadas para ser habitadas por las familias de principios y mediados del siglo XX (familias numerosas y de muy buenos recursos).
En la actualidad las casas están habitadas por los abuelos y por familias pequeñas con ingresos limitados similares a los habitantes de sectores con estrato Socio económico medio, en la ciudad.
Las construcciones del Barrio Prado fueron hechas con estructuras y materiales de la época con vida útil limitada a 20 o 30 años, razón por la que actualmente estos inmuebles presentan deterioros y fallas que demandan altos costos de conservación, mantenimiento y recuperación.

SUBSISTEMAS O COMPONENTES DEBILITADOS EN LAS PROPIEDADES

•  Alcantarillados y acueductos defectuosos ya que fueron construidos con materiales como barro, cemento y tubería galvanizada.
•  Tapias, por asentamientos presentan tajaduras permanentemente en aumento.
•  Techos (estructuras en madera, caña brava y bajantes metálicos deteriorados, por los años, los techos no tienen las pendientes o ángulos iniciales que son la causa de goteras y hasta chorros en ciertas épocas del año que las lluvias son más fuetes, con sus consecuentes afectaciones internas de los cielos falsos en caña brava y boñiga y tapia. El mantenimiento es difícil: es muy común que una intervención profesional en el techo para solucionar una gotera son la causa para otra u otras.
•  Redes eléctricas, mal distribuidas no cumplen las normas mínimas vigentes.
•  Pisos (Hundidos o levantados)

Los Proyectos típicamente requeridos por nuestras propiedades son:

•  Reposición de las redes de alcantarillado y acueducto
•  Reposición del techo y del cielo falso
•  Reparación refuerzo de tapias con refundaciones y columnas incrustadas
•  Cambio de los pisos defectuosos
•  Control de humedades
•  Ajuste de puertas, Pintura, etc.

Estas actividades de preservación son considerablemente costosas y hoy en día ninguna adiciona valor real al inmueble.

EL PLAN ACTUAL CONSOLIDADO Y SUS IMPACTOS

EN BUSCA DE UNA DINÁMICA SOSTENIBLE

El Proyecto de conservación debe posibilitar la recuperación y conservación de los inmuebles, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

•  los problemas actuales de las propiedades del barrio,
•  la situación desventajosa para los propietarios
•  las implicaciones a consecuencia de las restricciones de la norma

Complementariamente a las disposiciones restrictivas deben quedar bien específicados los mecanismos justos de acompañamiento a los propietarios de los inmuebles que prmitan la valoración de los inmuebles y consecuentemente el interés de mantenerlo, preservarlo acorde con el sector.
Esta normativa de protección patrimonial para Prado además de ser un privilegio debe ser una salvaguarda económica para sus propietarios, no una carga.
Un proyecto donde las inversiones estén direccionadas a estimular la formación de una dinámica económico-social-urbana sostenible para lograr hacer de prado una vitrina con efectos socioeconómicos positivos para sus moradores y propietarios y para la Ciudad.
A pesar de la buena ilustración histórica y la identificación del estado actual de las propiedades y otros temas pertinentes del proyecto, están ausentes los mecanismos efectivos equilibrantes y propiciadores de la dinámica sostenible del proyecto en corto y largo plazo.

NORMATIVA PARCIALMENTE IMPLEMENTADA ES PERJUDICIAL

Es evidente que la normativa esta inconclusa ya que define sólo algunos aspectos básicos para la conservación del barrio y sus inmuebles pero fundamentalmente son restricciones.
Definidas únicamente las restricciones al Sector Prado afecta negativamente el valor de los inmuebles ya que no son de interés dentro del comercio inmobiliario.
El complemento a la Norma, aun no definido, o mecanismos de preservación deben estar orientados a motivar el interés comercial en los inmuebles del Barrio Prado, consecuentemente a una justa valoración comercial de los inmuebles. Esto posibilitará el interés en la conservación arquitectónica.
Los incentivos actualmente contemplados en la norma no son suficientes ni eficaces en este propósito.

LOS PROPIETARIOS Y SU ROL

INMUEBLE COMO PATRIMONIO

En Prado también la casa es patrimonio para las familias y representan la capacidad transaccional para cambio de vivienda, respaldo crediticio, etc.
Enfatizamos que el inmueble es patrimonio y su avalúo comercial impacta la situación económica de los habitantes del Barrio y el estado mismo de las propiedades.

DESVALORIZACIÓN A RESOLVER

Es notable que la normativa especial de conservación para PRADO, conlleve a la desvalorización comercial de las propiedades. Es tangible el perjuicio económico en los patrimonios familiares y empresariales de los inmuebles en PRADO el perjuicio afecta todo el conjunto barrial y especialmente a los inmuebles con más restricciones por sus valiosas fachadas o interiores a conservar.

PRESERVAR

En general los ingresos de una familia promedio actual del barrio Prado son insuficientes para realizar un adecuado sostenimiento a su inmueble y peor aún si se tratara de reponer algunos subsistemas deteriorados, redes o servicios de la propiedad, que en muchos casos no dan espera ya que comprometen la habitabilidad del inmueble.
Es palpable y preocupante el deterioro incremental de las propiedades del Barrio.

ALTERNATIVAS DE SOLUCIÓN

Planteamos el fondo de contenido en el complemento a la norma o mecanismos equilibrantes con base en el proyecto, la situación de los inmuebles y propietarios e invitamos a contemplar otras alternativas exitosas.

EXISTEN OTROS PROYECTOS SIMILARES YA EXITOSOS

Es necesario analizar en profundidad los mecanismos implementados en proyectos exitosos en casos similares donde se ha logrado motivar la preservación de los inmuebles, como es el caso de la Candelaria en Bogotá, A en Cartagena, y en otros países que manejan mejor el tema.
Estos análisis serán de vital utilidad para el diseño de los mecanismos efectivos aplicables al proyecto.

MECANISMOS EQUILIBRANTES

Según nuestra experiencia como propietarios de los inmuebles en el Barrio Prado, vemos las siguientes mecanismos como herramientas para propiciar el equilibrio a la dinámica del Barrio Prado y la justo tratamiento en comparación con otros estratos.

SUBSIDIOS A LA RECUPERACIÓN Y CONSERVACIÓN

Del recaudo municipal se ayuda a la recuperación y conservación de los inmuebles, mediante el subsidio (50%) a los gastos de conservación, recuperación y reposición de las Redes Acueducto, Alcantarillada y Eléctricas, de los techos, cielo falsos, Pisos, tapias y otros elementos estructurales y que que hacen parte de la composición arquitectónica a conservar.

EXCEPCIONES TRIBUTARIAS

Asignar un estrato especial de conservación al barrio prado, homologable en tributación al estrato uno.
Exoneración de impuesto de industria y comercio para los usos comerciales permitidos.
Menor costo de los servicios públicos.

Estimulos para propiciar la dinamica deseada para Prado

"Zona Franca" Arte, cultura, salud:

Se requiere crear los estímulos adecuados y suficientes para los usos deseados en Prado.

• Definición de una "Zona Franca", libre de gravámenes impositivos y otras facilidades para los usos deseados en el sector.

Re densificacion:
• Para aumentar la densidad habitacional de las propiedades de Prado se debe proveer asesoría y acompañamiento profesional y económico para las adecuaciones de los inmuebles.

Gestión del entorno:

Los "problemas ciudad" no debieron conducirse al sector entre la Estación Prado (la mas peligrosa de la ciudad), Parque Berrio, Minorista, etc.

• Se requiere corregir y mejorar la gestión del entorno que afecta negativamente al Barrio, tales como:
• El bazar de los puentes, ventas callejeras en la estación Prado, etc.
• La seguridad debe ser permanente y efectiva.
• Transporte y Movilidad: Disminuir el tráfico obligado del barrio.